<汇港通讯> 越秀房产基金(00405)今日宣布一项战略性的资本重组计划，以代价约34.33亿元人民币，向广州越秀的间接全资附属州越秀发展集团有限公司、亦是越秀房产基金关连人士，出售广州越秀金融大厦50%权益及内部重组余下50%权益。
於出售事项及内部重组完成後，越秀房产基金於广州越秀金融大厦的实际实益权益将减至49.495%，目标公司不再为其附属公司，而越秀金融大厦作为「合资格少数权益物业」，继续为基金贡献收益。
自越秀房产基金於2021年收购越秀金融大厦以来，受2022年中国COVID-19疫情反复爆发、俄乌冲突、全球经济不确定性加剧以及美国通胀及利率上升等多种因素的影响，香港银行同业拆息率於2021年底触底反弹。在该等不利市场环境下，越秀房产基金的融资成本持续攀升，导致其净利润及每个基金单位分派承压。此外，人民币汇率波动产生非经营性亏损，进一步影响资产净值。融资成本攀升与人民币贬值共同推高了借贷比率，於2025年6月底该比率达48.1%，而於2021年12底则为40.2%。
假设出售事项所得款项净额（约23亿元人民币）及根据股权转让协议拟将提取的30亿元人民币全部用於偿还越秀房产基金的现有债务，根据第9.1节「对借贷比率的影响」，预计於出售事项、内部重组及再融资完成後越秀房产基金的借贷比率将从2025年6月30日的48.1%降至约41.2%。
再融资预计将通过降低利息费用来补充及增强出售事项及内部重组的效果，这将有助於越秀房产基金在利率环境持续高企的情况下抵御潜在风险，并保留其在未来出现增值收购机会时进行此类收购的灵活性。
根据股权转让协议，各订约方已同意：(1)出售事项应由有限责任合夥企业（作为转让人）将目标公司50%股权转让予外部承让人（作为承让人）的方式落实；及(2)此後，内部重组应由转让人（作为转让人）将目标公司余下的50%股权转让予内部重组方（作为承让人）的方式落实。出售事项及内部重组的完成须待於基金单位持有人特别大会上取得独立基金单位持有人批准需批准的交易事项後方可进行。
外部承让人及内部重组方就出售事项及内部重组项下转让目标公司股权应支付的股份代价应等於：(i)目标公司公平值（基於参考资产净值约36.82亿元人民币）；(ii)减协定折让（即2.49亿元人民币），惟需进行调整以反映参考资产净值与完成资产净值之间的差额。基於参考资产净值的股份代价为34.33亿元人民币。协定折让，为评估值（即80.49亿元人民币）与管理人及外部承让人商定的该物业应占价值（即78亿元人民币）之间的差额，乃基於公平磋商厘定。考虑到协定折让约占评估值的3.1%，且与可资比较交易中的折让相近，董事会（包括独立非执行董事）认为协定折让属公平合理，且符合越秀房产基金及其基金单位持有人的整体最佳利益。(JJ)
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